■ 10년 주택 보유시 관련 조세비용 추정
우리는 주택을 취득하여 처분할 때까지 다양한 종류의 세금을 부담한다. 취득시 취득세, 보유기간 동안 재산세 및 종합부동산세, 처분시 양도소득세가 과세되며, 각 세목마다 다양한 부과세가 추가된다. 본고에서는 주택의 취득부터 처분까지 발생하는 조세부담을 산출하기 위하여 1세대 1주택자가 2009년에 취득한 아파트를 2019년에 처분한다고 가정하여 조세비용을 계산한다. 분석범위는 서울시와 뉴욕시로 2019년 중위가격에 매도된 주택을 기준으로 분석을 진행하였다.
■ 서울 중위가격 아파트 1주택자 기준 조세비용 취득가의 2.5%
1세대 1주택자가 2009년 취득, 2019년 6.7억원에 처분한 서울시 아파트의 경우 10년 동안 부담한 주택관련 세금은 평균 1,065만원(부가세 포함)으로 취득가액 대비 평균 2.5%로 나타났다. 추가적으로 동기간 12.9억원 주택의 경우 취득가 대비 4.3%, 15억원 주택 5.3%, 17.25억원 6.5%를 조세로 부담하여 주택가격이 상승할수록 조세비용도 함께 증가하였다. 반면, 뉴욕시의 경우 동기간 주택을 취득, 처분하는 경우 취득가 대비 평균 17.1~20.6%를 조세로 부담하는 것으로 나타났다.
■ 조세비용의 44%가 취득세에 집중
우리나라는 거래세 부담이 높고, 보유세 부담은 낮다고 알려져 있지만 실제로 우리나라 거래세 부담은 뉴욕시에 비하여 높지 않았다. 반면, 총 조세 중 거래세로 부담하는 비중이 상당히 높은 수준이었는데 뉴욕시 조세비용 중 거래세 비중이 약 24%인 것에 비하여, 우리나라는 약 44~48%를 취득세로 부담하고 있었다. 총 조세비용에서 거래세 비중이 높은 이유는 우리나라의 보유세 및 양도소득세 세부담이 낮기 때문으로 이해된다. 실제로 우리나라의 주택 세부담은 1주택자 기준 상당히 낮은 수준인데, 특히 보유세 및 양도소득세 부담이 낮았다. 그동안 보유세 및 양도소득세 세부담 강화정책은 강한 조세저항으로 인하여 진행되지 못하고, 상대적으로 조세순응도가 뛰어난 취득세를 통하여 세수를 확보하였기 때문이다. 이에 취득세 부담의 분산을 위하여 1주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 강화에 대한 검토가 필요하다.