주택공시가격 정책, 현실화율 '수준 제고' 보다 '격차 해소'를 우선 추진할 필요
한국지방세연구원(원장 배진환)은 부동산 공시가격 현실화 정책을 분석한 “부동산 공시가격 현실화 정책의 평가와 향후 과제(작성자 : 박상수 선임연구위원)” 지방세이슈페이퍼(TIP)를 발표하였다.
공시가격 현실화율(또는 시세 반영률 현실화율(시세 반영률) = 공시가격/시세)은 공시가격을 결정하는 핵심 요인이다. 2020년 4월 국토교통부는 공시가격 현실화 계획수립을 위한 법적 근거를 마련하고, 그해 11월에 부동산 공시가격 현실화율을 54~69% 수준에서 90%까지 상향하는 「부동산 공시가격 현실화 계획」을 발표하였다. 공시가격 현실화 계획은 부동산공시법상 적정가격을 공시하도록 한 법률 취지를 반영하여 구체적인 공시가격의 정책목표를 설정하였다는 점에서 의의가 크다. 또한, 공시가격 현실화 계획은 공시가격에 대한 예측 가능성과 현실화 제고 방식에 대한 투명성을 높이는 효과가 있다.
하지만, 부동산 공시가격 현실화 추진 과정에서 주택가격대별 현실화율 격차가 커졌다. 2020년 기준 30억원 이상 공동주택의 공시가격 현실화율은 79.5%로 3억원 미만 공동주택의 공시가격 현실화율(68.4%)보다 11.1%P 더 높으며, 2018년 현실화율 격차(△1.8%P)보다 훨씬 확대되었다. 또한, 공시가격 현실화 계획에 따르면 9억원 미만과 15억원 이상 공동주택 간 현실화율 격차는 2020년 7.2%P에서 2023년 14.1%P로 커진다. 이러한 주택가격대별 현실화율 격차 확대는 “조세·부담금 등의 형평성을 도모”한다는 부동산공시법의 목적과 어긋난다.
둘째, 공시가격 현실화 계획은 부동산 시장 여건, 국민 부담 수준 등을 고려하여 유연하게 조정될 수 있도록 설계되지 않았다. 시세가 전년보다 너무 높아졌다면 시세 반영률의 조정을 통해 공시가격 상승을 낮추면, 국민 부담 수준과 형평성 요건을 모두 달성할 수 있다. 하지만 국민 부담을 완화하기 위해 연도별 시세 반영률의 달성계획을 조정하지 못하고 2022년 재산세·종합부동산세 과표 산정 시 2021년 공시가격을 적용함에 따라 조세의 형평성이 훼손되는 결과로 이어졌다. 셋째, 공시 주체인 지방자치단체가 검증 등을 통해 공시가격의 신뢰성을 높일 수 있는 제도적 기반은 아직 취약하다.
부동산공시법의 목적인 “적정한 가격형성”과 “조세·부담금 등의 형평성 도모”를 위해 공시가격을 시세의 일정 비율로 맞춘다는 정책은 올바른 방향이므로 앞으로도 지속돼야 한다. 다만, 공시가격 시세 반영률의 목표 수준은 국민 부담 수준을 고려하여 재설정될 필요가 있다. 대선 과정에서 여야가 공약한 대로 공시가격 상승에 따른 국민 부담을 낮추기 위해서는 ’현실화율 수준 제고‘보다는 ’현실화율 격차 해소‘에 더욱 집중하여야 한다. 또한, 공시가격의 신뢰성을 높이는 제도적 방안의 하나로 광역지방자치단체의 공시가격 검증제도 도입도 중요한 과제라 할 수 있다.
한편, 지방세이슈페이퍼를 작성한 박상수 선임연구위원은 “공시가격의 영향력을 고려하면 공시가격 정책에서 조세·부담금 등의 형평성 도모가 우선 추진돼야” 한다고 밝혔다.
※ 자세한 문의 : 박상수 선임연구위원 (02-2071-2754)